Квартира в лизинг для физического лица: преимущетсва и недостатки

Покупка квартиры в лизинг – это альтернатива ипотечного кредитования, предназначенная для тех, кто не имеет возможности подтвердить доход. Несмотря на высокую потенциальную востребованность, такая услуга мало распространена в России. Число компаний, сотрудничающих с физическими лицами, невелико. Выбор в части коммерческой недвижимости существенно больше.

Что такое лизинг и как он работает

Лизинг – это финансовый договор, дающий право на долгосрочную аренду объекта с его последующим выкупом. Правоотношения в рамках этой процедуры регулируются ФЗ №164. Он был принят еще в 1998 г. Но изменения, сделавшие данный вид сделок доступным для физических лиц, вступили в силу только с 2011 г.

Суть лизинговой сделки сводится к тому, что человек не сам приобретает у продавца необходимый ему объект, а просит это сделать третью сторону. Затем, он берет это жилье в аренду и вносит за него регулярные платежи. По прошествии установленного периода, он получает право выкупить имущество по «остаточной цене». Фактически, стоимость уменьшается на ранее выплаченную сумму. При этом договор предусматривает повышающий коэффициент, за счет которого формируется прибыль лизингодателя.

Предметом сделки может выступать только непотребляемый объект, например недвижимость или транспорт. Вещи, которые убывают в процессе использования, например сырье или стройматериалы, получить посредством такого договора нельзя. Также в лизинг запрещено брать земельные участки.

В случае жилья это должна быть пригодная к немедленному заселению квартира. В такой программе не могут участвовать дома, находящиеся на этапе строительства или в аварийном состоянии. Главное отличие продажи квартир в лизинг от ипотеки – переход права собственности на жилье происходит только после окончания действия договора.

В период внесения платежей лизингополучатель имеет право не только проживать в квартире, но и оформить временную регистрацию по этому адресу для себя и своих родственников. При этом он несет все издержки по содержанию объекта, например, по оплате коммунальных услуг и ремонта.

Кроме финансового лизинга существует операционный лизинг. В этом случае по окончании срока действия договора объект остается в собственности лизингодателя. С жилой недвижимостью такие сделки не проводятся.

Преимущества и недостатки квартиры в лизинг

У покупки квартиры в лизинг есть 5 преимуществ перед оформлением ипотеки:

  1. Заключить сделку можно даже с плохой кредитной историей или с неофициальным доходом. Для подписания договора требуется минимальный пакет документов.
  2. Поскольку нет права собственности, нет необходимости платить имущественный налог. Его вносит лизингодатель. Однако, контракт может предусматривать, что жилец обязан компенсировать эту сумму.
  3. Возможно составление гибкого графика взносов.
  4. До момента перехода права собственности жилье не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это означает, что оно не подлежит разделу в случае расторжения брака.
  5. Обратиться в лизинговую компанию можно уже с 18 лет. Большинство банков готовы выдать ипотеку только клиенту старше 23-26 лет.

Поскольку до последней выплаты квартира находится в собственности лизинговой компании, она имеет право выселить арендатора уже после 2 пропущенных платежей. Для этого не потребуется решение суда. Риски лизингодателя существенно ниже, чем у выдающего ипотеку банка. Поэтому он не требует доказательств платежеспособности.

График платежей – неотъемлемое приложение к договору. Взносы должны совершаться в соответствии с указанными сроками. Но на этапе его формирования можно учесть все особенности дохода клиента. График может быть:

  • аннуитетным, как в банке;
  • регрессивным – размер выплат постепенно снижается, как при дифференцированной схеме погашения кредита;
  • ступенчатым – сумма регулярного взноса уменьшается не каждый месяц;
  • сезонным – если клиент ведет бизнес, предполагающий простой в определенное время года, он может согласовать отсутствие платежей в этот период.

У покупки квартиры в лизинг есть ряд недостатков, делающих такую сделку менее привлекательной, чем ипотека. Среди них:

  1. Больший размер переплаты.
  2. Невозможность рефинансирования под меньший процент.
  3. Риск потерять жилье даже после выплаты 90-95% суммы.
  4. Вероятность столкнуться с недобросовестной компанией.
  5. Ответственность за действия продавца.
  6. Отсутствие налоговых льгот.

Лизинговая компания закладывает в стоимость договора большую норму прибыли, чем банк. Ниже приведен скрин калькулятора расчета стоимости квартиры в лизинг.

Калькулятор расчета стоимости квартиры в лизинг

В Сбербанке при аналогичных параметрах ипотеки переплата составит 1 242 188 руб. даже при отказе от личного страхования и отсутствии других факторов, снижающих ставку.

Кроме того, досрочно выкупить жилье можно только на изначально оговоренных условиях. Снижение размера переплаты за счет частичных погашений не предусмотрено. При заключении лизингового договора, как и при оформлении ипотеки, обязательное условие – покупка страхового имущественного полиса. Но право выбора компании закреплено за собственником. Поэтому сэкономить, найдя более выгодный вариант, не получится.

Если договор лизинга расторгается из-за того, что клиент становится неплатежеспособным, человек не может вернуть ранее внесенные средства. Он теряет право на жилье, даже если ему оставалось внести всего 1-2 платежа. Продать квартиру и компенсировать остаток задолженности, как в случае с ипотекой, не получится. Поскольку права собственности принадлежать лизинговой компании, она может использовать квартиру как обеспечение по своим кредитам. Если она разорится, банк вправе забрать жилье в счет погашения задолженности. Компенсация ранее внесенных лизингополучателем платежей законом не предусмотрена.

У возможности самостоятельно выбрать недвижимость есть существенный недостаток. Он приводит к тому, что человек несет финансовую ответственность в случае, если компания теряет право собственности из-за недобросовестности продавца. В этом случае лизингополучатель должен продолжать исполнять свои финансовые обязательства, даже если теряет право жить в квартире. Все подобные ситуации с потерей возможности выкупа могут быть предусмотрены в договоре со страховой компанией. Но это существенно увеличивает его стоимость.

Человек, заключивший договор лизинга, не получит имущественные и процентные вычеты по НДФЛ, полагающиеся тем, кто становится собственником жилья и берет ипотеку. У такого решения жилищного вопроса есть еще несколько недостатков, являющихся следствием того, что лизинг жилья для физических лиц мало распространен в России:

  1. Сложно найти компанию, ведущую деятельность в провинциальном городе.
  2. Большинство программ рассчитано на короткий срок, в среднем он составляет 10 лет. Некоторые участники рынка сокращают его до 3 лет.

В России подобная услуга предназначена для состоятельных людей, не желающих подтверждать источник дохода. Она не станет решением жилищного вопроса неплатежеспособных граждан.

Как купить квартиру в лизинг физическому лицу

Сделка по приобретению недвижимости заключается следующим образом:

  1. Лизингополучатель выбирает необходимый ему объект и подает заявку в специализирующуюся на таких сделках компанию.
  2. Между сторонами заключается договор. Одно из условий – внесение аванса в размере не менее 10% стоимости жилья.
  3. Лизингодатель проводит проверку юридической чистоты квартиры и приобретает ее как предмет лизинга.
  4. Соглашение регистрируется в Росреестре.
  5. Лизингополучатель вносит платежи в соответствии с установленной периодичностью.
  6. Предмет лизинга меняет собственника после совершения всех предусмотренных соглашением выплат.

Стандартный пакет документов, который потребуется для заключения контракта, включает 3 позиции:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • СНИЛС.

В договоре должны содержаться следующие пункты:

  1. Описание предмета лизинга – адрес, площадь квартиры.
  2. Цена объекта.
  3. Срок действия соглашения и график платежей.
  4. Размер аванса и остаточная стоимость выкупа.
  5. Условия досрочного расторжения.
  6. Порядок разрешения споров.

Как приобрести квартиру в лизинг юридическому лицу

Число компаний, сотрудничающих с юридическими лицами, значительно выше. Поэтому легко найти более привлекательные условия. Например, срок действия договора может быть продлен до 15 лет, а первоначальный взнос снижен вплоть до 0%.

Условия лизинга недвижимости

Юридические лица, нуждающиеся в кредите, могут воспользоваться возвратным лизингом. Суть этой сделки сводится к тому, что компания продает имеющуюся у нее недвижимость, а затем берет ее в аренду и со временем выкупает назад.

Большинство лизинговых компаний требует, чтобы их клиенты:

  1. Вели деятельность более 1 года.
  2. Не имели задолженностей по действующим кредитам.
  3. Демонстрировали в финансовых отчетах чистую прибыль, а не убытки.

Для юридических лиц лизинг более выгоден, чем прямая покупка недвижимости по 3 причинам:

  1. Дает возможность сэкономить на налогах за счет ускоренной амортизации и вычета по НДС.
  2. Можно не ставить объект на баланс.
  3. Если выбранное помещение оказалось неподходящим, разорвать лизинговый договор проще, чем продавать взятый в ипотеку объект.

Где лучше оформить квартиру в лизинг

Физические лица могут обратиться в такие компании, как «Система Лизинг 24», входящая в группу ВТБ. Она предлагает 2 программы приобретения жилья для физических лиц. Максимальный срок выплат 3 года. Работа ведется с объектами стоимостью от 1 до 50 млн. руб. Страница в интернете – sl24leasing.ru/leasing/nedvizhimost-dlya-fizicheskikh-lits.

Альтернативный вариант – принять участие в жилищной программе «Развитие». Период выкупа жилья можно растянуть на 10 лет. Главные недостатки – высокая ставка удорожания 17% в год и большой размер первоначального взноса. Страница в интернете – programmadom.ru.

Еще одна доступная во многих городах России программа лизинга. «Стройкасса» предлагает договор сроком до 15 лет. Главная отличительная особенность – квартира будет предоставлена в течение 4-5 лет после обращения. До момента заключения договора лизинга и заселения платится т. н. накопительный взнос. Его размер зависит от выбранного тарифа, а не от стоимости объекта. При этом он в 8-10 раз меньше стоимости аренды, поэтому предложение подойдет тем, кто будет снимать жилье до заселения. Основное преимущество – переплата за весь период лизинга всего 20%. Но выбор жилья ограничен курируемыми новостройками. Страница в интернете – стройкасса.рф.

Лизинговые компании приведены в качестве примера, не является рекомендацией к сотрудничеству.

Также можно найти предложения по лизингу квартир от застройщика напрямую. Но на такой шаг идут только те, кому не удалось полностью реализовать объект на этапе возведения. Вероятнее всего у того, что жилой комплекс не пользовался спросом, найдутся веские основания.

Юридические лица могут обратиться в дочерние компании таких банков, как:

  • ВТБ;
  • Сбербанк;
  • Газпромбанк;
  • Альфа Банк.

Подобные услуги оказывают и лизингодатели, работающие на региональном уровне. При выборе партнера нужно учитывать следующие критерии:

  • время нахождения на рынке;
  • размер компании;
  • условия договора, в первую очередь возможность досрочного выкупа.

Сотрудничество с небольшими фирмами, которые только начинают деятельность и не имеют хорошей деловой репутации, может привести к финансовым потерям из-за банкротства или недобросовестности лизингодателя.

Квартира в лизинг — когда это выгодно? Об этом в видео:

Привычки богатых людей, которые помогут сформировать капитал. О 7 шагах к успеху читайте здесь